Chapitre 23 : Maintenance Préventive et Entretien des Installations Énergétiques : Garantir la Performance dans le Temps

La maintenance préventive et l’entretien régulier des installations énergétiques sont cruciaux pour garantir la performance énergétique des bâtiments dans le temps. Trop souvent négligée, la maintenance préventive est pourtant un investissement rentable qui permet d’éviter les dérives de consommation, de prolonger la durée de vie des équipements, d’assurer le confort des occupants, et de maîtriser les coûts d’exploitation à long terme. Un programme de maintenance bien conçu et appliqué est un pilier essentiel d’une stratégie de gestion énergétique durable et performante.

Importance de la maintenance préventive pour maintenir la performance des équipements et éviter les dérives de consommation :

La maintenance préventive, par opposition à la maintenance corrective (intervention après panne), consiste à réaliser des interventions régulières et planifiées sur les équipements, avant même qu’une panne ou une défaillance ne survienne. Elle vise à anticiper les problèmes, à détecter les usures, à remplacer les pièces défectueuses, à nettoyer et régler les systèmes, afin de maintenir les équipements en parfait état de fonctionnement et de performance.

• Maintien de la performance énergétique des équipements : C’est l’objectif premier de la maintenance préventive en matière d’énergie. Au fil du temps, sans entretien, les équipements énergétiques ont tendance à perdre de leur efficacité et à consommer plus d’énergie pour le même service rendu. La maintenance préventive permet de lutter contre cette dégradation naturelle de la performance et de maintenir les équipements à leur niveau optimal de rendement énergétique.

  • Exemples de dérives de performance énergétique dues au manque de maintenance :
    • Encrassement des échangeurs de chaleur des chaudières et des pompes à chaleur : Réduit l’efficacité du transfert thermique et augmente la consommation de combustible ou d’électricité.
    • Colmatage des filtres de ventilation : Augmente la résistance à l’air, réduit le débit de ventilation, et accroît la consommation des ventilateurs.
    • Fuites de fluide frigorigène dans les systèmes de climatisation : Diminue la puissance frigorifique et augmente la consommation électrique du compresseur.
    • Dépôt de poussière sur les luminaires et les capteurs de luminosité : Réduit l’efficacité de l’éclairage et perturbe la régulation de la lumière naturelle.
    • Déréglage des systèmes de régulation : Provoque des consignes de température inadaptées, des plages horaires de fonctionnement non optimisées, et des gaspillages d’énergie.
    • Usure et dégradation des joints d’étanchéité des menuiseries : Augmente les infiltrations d’air et les déperditions thermiques.
    • Entartrage des circuits d’eau chaude sanitaire : Diminue l’efficacité du chauffe-eau et augmente la consommation d’énergie.
    • Mauvais état de l’isolation des canalisations de chauffage et de climatisation : Accroît les pertes de chaleur ou de froid lors de la distribution.

• Prévention des pannes et des arrêts de fonctionnement : La maintenance préventive permet de détecter et de corriger les anomalies mineures avant qu’elles ne se transforment en pannes majeures et coûteuses. Elle réduit le risque d’arrêts de fonctionnement imprévus des équipements, qui peuvent perturber l’activité du bureau, engendrer des coûts de réparation urgents, et provoquer des inconforts pour les occupants.

  • Exemples de pannes évitées par la maintenance préventive :
    • Remplacement préventif d’un composant usé d’une chaudière avant qu’il ne provoque une panne complète du système de chauffage en plein hiver.
    • Nettoyage et graissage régulier des ventilateurs de VMC pour éviter le grippage des moteurs et l’arrêt de la ventilation.
    • Contrôle et recharge en fluide frigorigène d’un climatiseur pour éviter la casse du compresseur.
    • Remplacement préventif de lampes en fin de vie pour éviter des zones d’obscurité et garantir un niveau d’éclairage constant.
    • Vérification et serrage des connexions électriques pour éviter les surchauffes et les risques d’incendie.
    • Détection et réparation de petites fuites d’eau avant qu’elles ne provoquent des dégâts importants.

• Prolongation de la durée de vie des équipements : Un entretien régulier et une maintenance préventive soignée permettent de prolonger significativement la durée de vie des équipements énergétiques. En remplaçant les pièces d’usure, en lubrifiant les mécanismes, en nettoyant les composants, on limite l’usure prématurée et on évite le vieillissement accéléré des équipements. Cela permet de retarder les investissements de renouvellement, de réduire les coûts de remplacement, et de maximiser la valeur des équipements sur le long terme.

• Amélioration du confort des occupants : Des installations énergétiques bien entretenues contribuent à améliorer le confort des occupants du bâtiment. Un système de chauffage ou de climatisation régulièrement entretenu assure une température ambiante stable et agréable. Une ventilation correctement maintenue garantit une bonne qualité de l’air intérieur. Un éclairage entretenu assure un niveau d’éclairement suffisant et confortable. Un bon niveau de confort contribue au bien-être des occupants, à leur productivité, et à la satisfaction au travail.

• Maîtrise des coûts d’exploitation et réduction des coûts globaux : Bien que la maintenance préventive représente un coût initial (main d’œuvre, pièces de rechange), elle permet de réduire les coûts globaux d’exploitation sur le long terme. Les économies réalisées grâce au maintien de la performance énergétique, à la prévention des pannes, et à la prolongation de la durée de vie des équipements dépassent largement le coût de la maintenance préventive. De plus, la maintenance préventive permet de lisser les dépenses de maintenance dans le temps, en évitant les pics de dépenses imprévus liés aux pannes et aux réparations urgentes.

En résumé, la maintenance préventive des installations énergétiques est un levier essentiel pour une gestion énergétique performante et durable. Elle permet de maintenir la performance des équipements, d’éviter les dérives de consommation, de prévenir les pannes, de prolonger la durée de vie des installations, d’améliorer le confort des occupants, et de maîtriser les coûts d’exploitation à long terme. Négliger la maintenance préventive, c’est s’exposer à des surconsommations d’énergie, à des pannes coûteuses, à des inconforts, et à un vieillissement prématuré du patrimoine.

Établissement d’un plan de maintenance préventive régulier pour les systèmes de chauffage, climatisation, ventilation, éclairage, etc. :

Pour mettre en place une maintenance préventive efficace, il est indispensable d’établir un plan de maintenance préventive régulier et adapté aux spécificités de chaque bâtiment et de ses équipements. Ce plan doit définir :

• Inventaire des équipements à entretenir : Lister tous les équipements énergétiques du bâtiment qui nécessitent une maintenance préventive :

  • Systèmes de chauffage : Chaudières (gaz, fioul, bois, électrique), pompes à chaleur, brûleurs, circulateurs, radiateurs, planchers chauffants, réseaux de distribution de chaleur, vannes, organes de sécurité, etc.
  • Systèmes de climatisation : Groupes froids, climatiseurs, centrales de traitement d’air (CTA), ventilo-convecteurs, réseaux de distribution de froid, compresseurs, condenseurs, évaporateurs, détendeurs, organes de régulation et de sécurité, etc.
  • Systèmes de ventilation : Centrales de ventilation double flux, VMC simple flux, ventilateurs, bouches d’extraction et d’insufflation, réseaux de gaines, filtres, moteurs, etc.
  • Systèmes d’éclairage : Luminaires intérieurs et extérieurs, sources lumineuses (lampes, LED), ballasts, transformateurs, détecteurs de présence et de luminosité, variateurs, etc.
  • Systèmes de production d’eau chaude sanitaire (ECS) : Chauffe-eau (électrique, gaz, solaire thermique, thermodynamique), ballons de stockage, circulateurs, panneaux solaires thermiques, etc.
  • Systèmes de régulation et de gestion technique du bâtiment (GTB) : Régulateurs, sondes, actionneurs, automates, serveurs GTB, réseaux de communication, interfaces de supervision, etc.
  • Compteurs d’énergie (principaux et sous-compteurs) : Compteurs électriques, de gaz, d’eau, de chaleur, etc.
  • Autres équipements spécifiques énergivores : Ascenseurs, serveurs informatiques, équipements de cuisine, etc.

• Définition des opérations de maintenance préventive pour chaque équipement : Pour chaque type d’équipement, lister les opérations de maintenance préventive à réaliser régulièrement pour garantir leur bon fonctionnement et leur performance. Ces opérations peuvent inclure :

  • Contrôles visuels : Inspection de l’état général, recherche de fuites, de corrosion, de dégradations, de bruits anormaux, de vibrations, etc.
  • Nettoyage : Nettoyage des brûleurs, des échangeurs, des filtres, des ventilateurs, des luminaires, des capteurs solaires, etc.
  • Graissage et lubrification : Graissage des mécanismes, des paliers, des roulements, des vannes, des organes en mouvement.
  • Réglages et ajustements : Réglage des brûleurs, des débits de ventilation, des débits d’eau, des pressions, des températures de consigne, des systèmes de régulation, des détecteurs de présence et de luminosité, etc.
  • Vérifications et tests : Vérification des organes de sécurité, des sondes, des actionneurs, des connexions électriques, des étanchéités, des performances énergétiques, des émissions polluantes (pour les chaudières), etc.
  • Remplacement préventif de pièces d’usure : Filtres, joints, courroies, électrodes, brûleurs, sondes, lampes, etc.
  • Purge et désembouage des circuits hydrauliques : Purge des radiateurs, désembouage des circuits de chauffage, traitement de l’eau.
  • Contrôle d’étanchéité des circuits frigorifiques et recharge en fluide frigorigène (si nécessaire) pour les systèmes de climatisation.
  • …

• Définition de la périodicité des interventions de maintenance : Déterminer la fréquence à laquelle chaque opération de maintenance préventive doit être réalisée pour chaque type d’équipement. La périodicité peut être :

  • Journalière : Contrôles visuels rapides par les occupants ou le personnel d’exploitation.
  • Hebdomadaire : Contrôles plus approfondis par le personnel de maintenance.
  • Mensuelle : Opérations de nettoyage, de vérification, de réglage, de graissage.
  • Trimestrielle ou semestrielle : Interventions plus complexes, nécessitant des compétences techniques spécifiques.
  • Annuelle : Maintenance approfondie, révision générale, contrôle des performances, remplacement préventif de pièces d’usure importantes.
  • Pluriannuelle (tous les 2, 3, 5 ans, etc.) : Remplacement de composants à durée de vie limitée, interventions lourdes.
  • La périodicité doit être adaptée au type d’équipement, à son usage, à son environnement, et aux recommandations des fabricants. Se référer aux carnets d’entretien et aux notices techniques des équipements pour définir les périodicités de maintenance préconisées.

• Répartition des responsabilités et des tâches : Définir clairement qui est responsable de la réalisation de chaque opération de maintenance préventive. Les responsabilités peuvent être réparties entre :

  • Le personnel de maintenance interne du bâtiment : Pour les opérations courantes et simples (contrôles visuels, nettoyages, remplacements de filtres, réglages simples, etc.). Nécessite de former le personnel de maintenance interne aux spécificités des équipements énergétiques et aux procédures de maintenance.
  • Des prestataires externes spécialisés : Pour les opérations plus complexes, nécessitant des compétences techniques spécifiques ou des équipements particuliers (maintenance des chaudières, des pompes à chaleur, des climatiseurs, des systèmes de ventilation complexes, etc.). Établir des contrats de maintenance avec des prestataires qualifiés et expérimentés.
  • Partager clairement les responsabilités pour éviter les oublis et les zones grises.

• Planification et programmation des interventions de maintenance : Établir un planning annuel (voire pluriannuel) des interventions de maintenance préventive, en tenant compte des périodicités définies et des contraintes du bâtiment et de l’activité. Programmer les interventions à des périodes propices, en dehors des périodes de forte occupation ou d’activité intense, si possible. Utiliser un calendrier partagé ou un logiciel de gestion de la maintenance pour planifier et suivre les interventions.

• Documentation du plan de maintenance et des interventions réalisées : Documenter précisément le plan de maintenance préventive (liste des équipements, opérations de maintenance, périodicités, responsabilités, procédures, etc.). Consigner toutes les interventions de maintenance réalisées (date, nature de l’intervention, équipements concernés, pièces remplacées, observations, nom du technicien, etc.) dans un registre de maintenance (papier ou numérique). Conserver les rapports d’intervention des prestataires externes. Ces documents permettent de suivre l’historique de la maintenance, de capitaliser l’expérience, d’améliorer le plan de maintenance au fil du temps, et de justifier les actions de maintenance en cas de contrôle ou d’audit.

Importance de la formation du personnel de maintenance et de l’utilisation d’outils de suivi et de gestion de la maintenance :

Pour garantir l’efficacité et la pérennité du plan de maintenance préventive, deux éléments sont essentiels : la formation du personnel de maintenance et l’utilisation d’outils de suivi et de gestion de la maintenance.

• Formation du personnel de maintenance : Développer les compétences spécifiques

  • Formation technique spécifique aux équipements énergétiques : Le personnel de maintenance doit être formé aux spécificités techniques des différents types d’équipements énergétiques présents dans le bâtiment (chauffage, climatisation, ventilation, éclairage, régulation, énergies renouvelables). Formations théoriques et pratiques sur le fonctionnement, la maintenance, le diagnostic, le réglage, et le dépannage des équipements. Formations dispensées par les fabricants d’équipements, des organismes de formation spécialisés, ou des prestataires de maintenance expérimentés.
  • Formation aux procédures de maintenance préventive : Le personnel de maintenance doit être formé aux procédures de maintenance préventive définies dans le plan de maintenance. Procédures écrites, checklists, tutoriels vidéo, formations sur le terrain. S’assurer que le personnel comprenne les objectifs de la maintenance préventive et l’importance de respecter les périodicités et les procédures.
  • Formation à l’utilisation des outils de mesure et de diagnostic : Le personnel de maintenance doit être capable d’utiliser les outils de mesure et de diagnostic nécessaires à la maintenance préventive (manomètres, thermomètres, débitmètres, analyseurs de combustion, multimètres, caméras thermographiques, etc.). Formations à l’utilisation de ces outils, à l’interprétation des mesures, et à la détection des anomalies.
  • Formation aux aspects réglementaires et normatifs : Le personnel de maintenance doit être informé des réglementations et des normes applicables aux équipements énergétiques (sécurité, émissions polluantes, manipulation des fluides frigorigènes, etc.). Formations sur les obligations réglementaires et les bonnes pratiques.
  • Formation continue et mise à jour des compétences : Les technologies et les réglementations évoluent, il est important d’assurer une formation continue du personnel de maintenance, pour maintenir leurs compétences à jour et les former aux nouvelles technologies et aux nouvelles procédures. Participation à des stages de perfectionnement, des conférences, des formations en ligne.

• Outils de suivi et de gestion de la maintenance : Optimiser l’organisation et l’efficacité

  L’utilisation d’outils de suivi et de gestion de la maintenance est essentielle pour organiser, planifier, suivre, et optimiser les opérations de maintenance préventive. Ces outils permettent de :

  • Centraliser l’information : Base de données centralisée regroupant l’inventaire des équipements, le plan de maintenance, l’historique des interventions, les contrats de maintenance, les documents techniques, etc.
  • Planifier et programmer les interventions : Calendrier de maintenance, gestion des plannings, affectation des tâches aux équipes de maintenance, gestion des ressources (matériel, outillage, pièces de rechange).
  • Suivre l’état d’avancement des interventions : Suivi en temps réel de la réalisation des opérations de maintenance, gestion des interventions en cours, gestion des délais, alertes en cas de retard ou d’anomalie.
  • Gérer les stocks de pièces de rechange : Inventaire des stocks, gestion des commandes de pièces, alertes de stock minimum, suivi des coûts des pièces.
  • Gérer les contrats de maintenance avec les prestataires externes : Suivi des contrats, gestion des interventions des prestataires, évaluation des performances des prestataires.
  • Analyser les données de maintenance et générer des rapports : Tableaux de bord de suivi de la maintenance, indicateurs de performance de la maintenance (KPI), analyse des pannes et des défaillances, analyse des coûts de maintenance, rapports d’activité, bilans de maintenance. Utiliser ces analyses pour optimiser le plan de maintenance et améliorer l’efficacité de la maintenance préventive.
  • Différents types d’outils de gestion de la maintenance :
    • Tableurs (Excel, Google Sheets) et calendriers partagés : Solutions simples et peu coûteuses pour les petites structures ou pour démarrer. Limites en termes de fonctionnalités avancées, de collaboration, et d’automatisation.
    • Logiciels de GMAO (Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur) : Solutions dédiées et complètes pour la gestion de la maintenance préventive et corrective.Nombreuses fonctionnalités : Gestion des équipements, planification des interventions, gestion des stocks, gestion des contrats, reporting, analyse, mobilité (applications mobiles pour les techniciens), etc. Solutions payantes, adaptées aux structures de taille moyenne à grande.
    • Solutions GMAO basées sur le cloud : Logiciels GMAO hébergés dans le cloud, accessibles via internet. Facilitent l’accès à distance, la collaboration, et la mise à jour des données. Solutions souvent proposées en mode abonnement (SaaS – Software as a Service).
    • Modules de gestion de la maintenance intégrés aux systèmes de GTB : Certaines GTB proposent des modules complémentaires de gestion de la maintenance pour les équipements techniques pilotés par la GTB. Intégration des données de la GTB avec les données de maintenance. Permet une approche globale et cohérente de la gestion du bâtiment.

En conclusion, la maintenance préventive et l’entretien régulier des installations énergétiques sont des investissements essentiels pour garantir la performance énergétique des bâtiments de bureaux dans la durée. L’établissement d’un plan de maintenance préventive rigoureux et adapté, la formation du personnel de maintenance, et l’utilisation d’outils de suivi et de gestion performants sont les clés d’une maintenance préventive efficace et rentable. Ne pas négliger la maintenance préventive, c’est s’assurer de pérenniser les efforts d’efficacité énergétique, de maîtriser les coûts, et d’offrir un environnement de travail confortable et durable.